立木 信

光文社

カテゴリー：Book

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マンション乱立の裏事情　　（2007-05-05）
私は人口10万以下の地方都市在住ですが、ここ3、4年ほど前から、
旧市街中心地にマンションが乱造されています。人口も少なく産業
もないこんな田舎町に、雨後のタケノコのように作って、供給過剰
になりはしないものか？と素人なりに疑問に思っていました。この
本を読んで、疑問が解けた気がします。
　2005年から（利益を生み出していない土地を企業の損失として計
上する）減損会計が導入されたそうですが、これはマンション建築
ラッシュの開始と一致しています。私の周囲のマンション立地は全
て商業地跡ですが、商売で利益を生めないばかりか、新会計制度で
は損失扱いになってしまうので、使い道のない土地はまさに不良債
権です。企業としては損切りしたいところでしょう。
　今まで住宅販売が好況でいられたのは、人口も右肩上がりで、高
度経済成長期に、都市部に出てきた人々の間で住宅の需要が高かっ
たからです。そして、これを書いている2007年あたりが人口のピー
クですし、人数の多い団塊Ｊｒがちょうど購入世代にあたるので、
今ならまだ売り抜けることはできるかと思います。でも、今住宅を
購入した人は数十年後に、大きく損をせず転売できるのか？個人的
には難しいと思います。21世紀代半ばで人口は2割減り、65歳以
上の高齢者の割合は6割と予測されています。潜在的購入層である
生産人口が減るのはもちろん、高齢者の死後、不要になった土地が
次々売りに出されることが予想されます。そうなると完全に需要と
供給のバランスが崩れます。
　地方にお住まいの皆さん、注意してみると、周囲に空き屋、空き
ビル、空き地がごろごろしてちょっとしたゴーストタウンのような
所ありませんか。少子高齢化が深刻化していない現状でもこれです
から、数十年先の土地・建て物のお値段はかなり怪しいです。

不動産は高級消費財である　　（2007-04-30）
日本の地価は世界的に見てありえない高水準だ！　
個人が無理な借金して「夢のマイホームを買う」のはあまりに危険すぎる。
という主旨には賛同できる。
しかし、自分の主旨に都合の良い情報ソースを集めた感があり、トンデモ本
のカテゴリーに入ってしまうのが惜しい。

不動産が欲しい！家が欲しい！　というのは人間の本能に近い
欲望のように思う。
欲しい人に「価値がないから買うな」と言っても、意味がない。
不動産購入は結婚に例えられる。
結婚したい人に「離婚は大変だから結婚するな」と諭すようなものだ。

現在、首都圏は平成バブルに湧いてる。地方にも飛び火しつつある。
現場ではすでにブーム終焉と言われてるが、一般購入者はこれから盛り上がるだろう。
ニューリッチの台頭で、壊滅状態のリゾートも復活しそうだ。

不動産は、リスクを理解した上で買うべし。

タイトルは過激ですが、参考になりました。　　（2007-01-10）
　これから不動産の購入を考えている方には、参考になる情報だと思います。　すでに買った方からすれば不愉快
極まりない内容かもしれませんが、論旨の基礎になるのがマクロ的にみて欧米の地価総額がＧＤＰとほぼ１：１に
対して日本はバブル全盛期に６：１で９９年度でもまだ３：１以上の状態にある。　今後、少子化、企業の土地離
れ等で確実に土地の需要は減っていく。　土地本位制の「土地は資産」の神話も続かなくなる。　日本の不動産
価格は需要と供給の関係できまる市場原理が働きにくいこと、土地税制が不動産の流動性を阻害していること、公的
な価格の決め方が不健全であること等知っておいたほうが良い情報があり僕的には参考になりました。
　僕の周辺を見ても、新築マンションの価格は下がってきていますし、少なくとも二極化は確実に進んでいくので
はと思います。

矛盾と想像と決め付けと　　（2005-05-04）
著者は、取引価格が収益価格より高いため地価は暴落するとする。つまり、取引ベース価格と収益ベース価格の少なくとも２つあることは認めているのだが、別のページでは、一物四価で土地に複数の価格があるのはケシカランとしている。最近の東京などの都心部のミニバブルの主因は、むしろ収益価格にあるという不動産関係者の常識にも触れていない（知らない？）。持ち家の住宅を収益をあげるために買う人はいないが、戸建住宅などの下落の要因も強引に収益性から説明したいらしい。まだまだ、色々あるが、結局、こういう書籍を鵜呑みにするか否かが、「勝ち組」「負け組」の分水嶺なのかも。

どうなんでしょうねえ　　（2005-05-03）
前著に味を占めた著者の、同じような書き口による光文社版第２段。
内容的には、他の著作（地価下落に関してははSシステム社長、税制に関しては不動産鑑定士・税理士の両資格を持つM氏等）の受け売り。
独自性を出すためプロ野球や結婚の例え話を持ち出したりしているが、パリーグ衰退の分析などは素朴な素人的判断で核心をついてない。
また、知らないことは憶測に基づいているようだが、鑑定士は比準表そのままに基づいて評価していると思わせる記述等明確なウソがある（土地取引は路線価に基づいてされているとの記述もあるが、路線価の基準地も不動産鑑定士が評価していることまでは、調べがつかなかったらしい）。